Hipotecas por casas.

En los últimos meses, después del transcurso de unos largos años de boom consumista en el mercado inmobiliario y de la posterior ruptura de la burbuja; ha entrado a debate, el pago del crédito inmobiliario mediante la donación del inmueble hipotecado. Esta idea tan simple, que parece surgir de la mente de un niño, se ha puesto en la actualidad de moda debido a los numerosos casos que se han producido en España de impago del crédito obtenido para la compra de una vivienda durante la época de bonanza económica (viviendas transmitidas por embargos, daciones en pago y adjudicaciones judiciales durante 2010, ascendió a 194.732)[1]. Con esta idea sobre la mesa, se debe hacer una reflexión profunda si es conveniente o no aplicarla, y que ventajas o perjuicios produciría según implicados.

En primer lugar, vamos a dejar las cosas claras, una hipoteca consiste en gravar sobre un inmueble una garantía para que se cumpla el pago de una deuda, en este caso el banco nos dejaría dinero a cambio de una garantía. Por otro lado las personas que realizan la compra de dicho inmueble, lo utilizan a su vez como garantía de su deuda, con lo que el banco está dejándonos dinero para comprar una vivienda y nosotros la utilizamos como garantía. Por lo tanto la casa que hemos adquirido no ha sido realmente pagada por nosotros, sino por el banco; el beneficio que obtiene a cambio, son los intereses que vamos pagando hasta acabar de amortizar la deuda que tenemos con nuestro prestamista.

Mientras se vayan pagando los plazos, la persona implicada en la compra no tendrá ningún problema, al igual que la entidad financiera que obtendrá dinero todos los meses con las cuotas acordadas. El dilema viene cuando se presenta el caso donde la persona que ha adquirido una vivienda y al mismo tiempo la ha hipotecado,  no puede pagar dichas cuotas al banco. En poco tiempo se pone en funcionamiento la administración judicial y determina que el banco debe quedarse con la vivienda porque esta era su garantía por si se producía un impago.  

En la actualidad que está pasando, pues para entenderlo hay que poner en juego un tercer elemento además de la hipoteca y la vivienda, como es, el valor de la vivienda. Como ya sabemos todos, el mercado inmobiliario antes de 2008, estaba sobrevalorado, y por lo tanto la vivienda que adquirimos en tiempos de boom, valía más de lo que realmente era su precio de mercado. El banco de España viéndose con la crisis encima, lo que ha hizo en 2010, fue aplicar recortes a los valores de tasación, estas bajadas del precio oscilan entre un 20% y un 50% según tipo de inmueble. De esta forma el impago de una deuda no puede ser abonada con la vivienda hipotecada, ya que ésta ahora tiene un valor menor, y por lo tanto aunque dejemos que el banco se quede con el inmueble seguiremos debiéndole dinero. Esto ocurre tanto en España como en la UE a causa del reglamento vigente, que de la deuda se responde con todos los bienes que uno tiene, y entonces tendremos que continuar pagando dinero hasta que logremos cancelar la deuda. De ahí que mucha gente que compró la casa durante la burbuja inmobiliaria, ahora con la crisis se haya visto con la imposibilidad de pagar y con el consiguiente embargo de la casa; además con lo que tanto se comenta, que aún se sigue debiendo dinero al banco.

La idea de pagar el inmueble con la donación del mismo tiene su lógica, pero como bien comentan desde alguna consultora de riesgo financiero, esto haría encarecer las cuotas de la hipoteca y aumentarían las exigencias de una mayor solvencia por parte del deudor pidiendo avales. Este punto se entiende claramente ya que los bancos tienen que arriesgar más su capital y entonces elevarían los intereses, y por supuesto mucha gente se quedaría sin poder acceder al préstamo. Pero al mismo tiempo esto impediría que se siguiera especulando con la compraventa de inmuebles, ya que los bancos dejarían de dar préstamos como si de una tómbola se tratara y los consumidores estarían más protegidos, asimismo las consultoras de riesgo financiero tendrían menos trabajo porque disminuiría el riesgo.

La reflexión definitiva que hay que pensar, es si se quiere seguir teniendo un mercado inmobiliario que juegue con los precios, hinchándolos y devaluándolos a su antojo; o si queremos pagar el precio real que tienen las cosas. Esta medida evidentemente no se podría llevar a cabo de manera retroactiva porque produciría un descalabro total en las entidades financieras y en la economía nacional.

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[1] INE